Par Marie Taffoureau
Dans Les Hommes, réalisé en 1972 par Edmond Keosayan, quatre chauffeurs sillonnent Erevan. Aram aime Karine ; Frunzik Mkrtchyan, Armen Djigarkhanian, Azat Sherents et Avetik Gevorgyan organisent leur rencontre. L’appartement protège l’intime, la rue prolonge la maison.
Aujourd’hui, loyers, immeubles soviétiques, séisme, familles d’Artsakh et propriétés diasporiques révèlent qui ouvre une porte. Une adresse contient revenu, héritage et guerre.
Le loyer comme second passeport
Après l’arrivée de Syriens arméniens puis de Russes depuis 2022, certains deux-pièces d’Arabkir et de Yeraz sont passés de 175 000 drams à 400 000, puis 250 000 début 2025. En mai 2026, le salaire moyen atteignait 319 562 drams : le loyer absorbait parfois quatre cinquièmes du revenu.
Le locataire paie l’accès à l’emploi et aux services. Le droit à la ville de Lefebvre se rétrécit avec l’éloignement, impôt en fatigue et temps perdu.
Une ville convertie en actif
Fin 2025, les prix résidentiels progressaient de 12,2 % sur un an. Les appartements augmentaient de 7,9 % nationalement et de 6,6 % à Erevan ; la capitale gagnait 5,6 % sur le trimestre.
La hausse sécurise le propriétaire et exclut l’acheteur. Le remboursement fiscal des intérêts hypothécaires profite surtout aux ménages ayant revenu déclaré et apport. Le marché construit ce qu’il vend ; la République doit rendre habitable ce qu’il ignore.
L’appartement soviétique et la fissure sans propriétaire
En 2024, l’Arménie comptait plus de 460 000 appartements et 437 000 maisons, surtout antérieurs à 1988. Environ 60 % étaient urbains et près de 30 % à Erevan.
L’immeuble soviétique fut refuge et discipline, pharmakon au sens de Stiegler. En 2000, 96 % des logements étaient privatisés. Chacun reçut son intérieur ; toiture, façade, ascenseur et réseaux restèrent sans financement collectif. Le droit organise copropriété et habitabilité. Sans moyens ni contrôle, la loi ne consolide aucune dalle.
Le séisme dort dans les murs
Le séisme de Spitak détruisit environ 17 % du parc national. Une rénovation peut masquer un bâtiment vulnérable. La transition énergétique doit suivre le diagnostic structurel. Chacun devrait connaître risque, réparations, financement et délai. La dangerosité ne peut rester une rumeur d’escalier.
La maison perdue d’Artsakh
À l’automne 2023, plus de cent mille Arméniens quittèrent l’Artsakh, perdant logement, terres, voisins et cimetières. Une maison se rachète ; une demeure ne se remplace pas.
Au 31 mai 2026, 6 444 familles, soit 26 432 personnes, avaient reçu un certificat ; plus de 2 970 avaient acheté. En juin, le Commissaire aux droits de l’homme du Conseil de l’Europe jugeait les soutiens insuffisants près des emplois et services, et critiquait la baisse des subventions locatives.
L’habitat adéquat suppose sécurité, services, abordabilité, habitabilité, accessibilité, emplacement et adéquation culturelle. Une maison loin de tout remplit une statistique, non une vie. L’intégration ne peut exiger l’oubli.
L’appartement de la diaspora
Acheter à Erevan depuis Paris, Los Angeles, Moscou ou Beyrouth matérialise parfois un retour. Cette propriété apporte des capitaux, mais un logement vide aggrave la tension locale.
En 2025, 4 413 transactions impliquaient des étrangers, sans distinguer diaspora et investisseurs. Il faudrait mesurer résidence fiscale, usage et vacance, sans registre ethnique. L’article 60 de la Constitution protège propriété et héritage, tout en autorisant leur encadrement dans l’intérêt général.
Des propriétaires absents pourraient louer sous garantie et loyer encadré à des étudiants, jeunes ménages ou déplacés.
Le locataire devant le droit
Le Code civil exige un bail écrit, notarié et enregistré. Le loyer résulte de l’accord, ne peut être modifié unilatéralement hors cas prévus, et la vente ne supprime pas le bail.
Coût, complexité et dissimulation fiscale favorisent l’oral. Le locataire accepte hausse, humidité ou panne par peur de perdre son toit. Enregistrement numérique, état des lieux standard et fiscalité lisible rééquilibreraient la relation.
Le logement est plus vaste que la propriété
L’article 11 du Pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels rattache le logement convenable au niveau de vie suffisant. Pour l’ONU, habiter signifie vivre en sécurité, paix et dignité.
La CEDH ne garantit pas un logement fourni par l’État, mais protège domicile, vie privée et biens. Sans adresse stable, travailler, étudier, se soigner ou fuir les violences devient difficile. La maison accueille les droits avant le tribunal.
Faire de l’habitat une institution
L’Arménie doit relier loyer, copropriété, sécurité sismique, énergie, migrations et territoire. Un observatoire public devrait suivre loyers, baux, vacance, revenus, bâtiments et emplois.
Chaque immeuble devrait recevoir un passeport technique et un calendrier opposable. Les coûts seraient partagés selon les ressources.
En décembre 2025, la Banque mondiale a accordé 250 millions de dollars pour le logement abordable des réfugiés et la politique nationale. Ces fonds doivent soutenir logements municipaux, coopératives, résidences étudiantes et locations maîtrisées.
Entre 55 000 et 60 000 logements seraient vacants, parfois 30 à 40 % dans certaines régions. L’Arménie manque moins de murs que de logements au bon endroit. École, santé, transport et emploi peuvent rendre aux maisons vides leur usage.
Le droit de rester dans le film
Dans Les Hommes, Erevan laisse du temps à l’amitié et à la maladresse. Une ville existe pour les rencontres ; une maison, pour cesser de justifier sa présence.
Quand le loyer chasse l’étudiant, que la fissure menace le propriétaire ou qu’une famille d’Artsakh choisit entre emploi et toit, la pierre devient politique. Pour Bachelard, la maison était le premier monde humain. L’Arménie devrait en faire la condition de l’étude, du travail et de la cité.
Une République habitable commence par cette promesse : personne ne devrait devenir étranger à son pays faute de pouvoir y louer une chambre, consolider un mur ou reconstruire une maison.